Рассмотрение гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ………………..………………………………………………………3

ГЛАВА 1. Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества
1.1. Понятие недвижимости по законодательству РФ
1.2. Виды недвижимости
2. Договор купли–продажи недвижимого имущества
2.1. Понятие, признаки и особенности договора купли–продажи недвижимого имущества
2.2. Форма, элементы и порядок заключения договора купли–продажи недвижимого имущества
ГЛАВА 3. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………….……..17
3.1. Права и обязанности сторон………………………………………………17
3.2. Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости………..21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………....25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………...27











ВВЕДЕНИЕ

Юридическое распределение всех вещей на движимые и недвижимые образовалось еще в период становления государственной власти и формирования правовых систем. Затем в связи с историческимисобытиями, потребностями общества главные приоритеты гражданского оборота поменялись, поэтомупоменялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и определение законодательством различий при формулировании этих понятий. Поэтому необходимо отличать экономическое содержание и соответствующие ему юридические формы недвижимости.
Под недвижимостью в экономике следует понимать такие предметы, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены под воздействиемлюдей. Это здания, сооружения, земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, что обычные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить их прямое назначение.
Будучи основой гражданско-правовой категории, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Основной целью настоящего исследования является рассмотрение гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, определение основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному виду договора, а также выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости.









ГЛАВА 1. Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества
1.1. Понятие недвижимости по законодательству РФ
Понятие недвижимости появилось в гражданском и хозяйственном оборотеРоссииотносительно недавно. В период главенства командно-административной системы недвижимость являлась объектом исключительно государственной собственности. В отдельных, редчайших случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (к примеру, на жилые отдельно стоящие дома). 
Однако теория российского гражданского права,работая над этим вопросом, рассматривала традиции дореволюционного русского права. Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве Российской Федерации достаточно поздно, но заменил собой прежние различныеопределения, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Точнее этот термин был определен в 1714 г., устранив тем самым различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась в первую очередь часть земной поверхности и все с ней настолько плотно связанное, что эту связь нельзя порвать без нарушения вида и основной цели данной недвижимости. Вопрос о прочности связи строения (здания, сооружения) с землей не мог быть принципиально решен в полной мере. Недвижимостью признавались как наземные строения, так и постройки расположенные под землей. Также подпадали под понятие недвижимости деревья, плоды, различные растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, определенной самой природой этих вещей.
Советское гражданское право не давало законного определения для определения недвижимости, но в Гражданском Кодексе РСФСР 1964 года содержались нормы, выделяющие право собственности на такие вещи и совершение сделок с ними в отдельныхправовых институтах (договор купли-продажи жилого дома или дачи, личная собственность на жилой дом). Основы гражданско-правового законодательства СССР, принятые в 1991 годув первом периоде реформирования как советского права, так советского государства, уже имелиразделение имущества на движимое и недвижимое. Было указано в общем смысле классическое определение недвижимости, главным признаком которого являлась прочная связь с землей, но дальше определения этого признака работа не была проведена,поскольку не сформировано и установлено особого правового режима для недвижимых вещей. Главный шаг по определению понятия недвижимости сделал новый Гражданский Кодекс, который не только установил определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК), а также утвердил понятие правового режима недвижимости.
Разделение вещей на движимые и недвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. Например, взаконодательстве Франции к недвижимым вещам отнесены как земля, так и связанные с ней строения, урожай, лес, а также машины, производственные и хозяйственные инструменты, сырье и сельскохозяйственные орудия, используемые в производстве на предприятии, хотя такие вещи являются по своему характеру движимыми, но предназначены для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле. Все остальные вещи относятся к движимым вещям.
В связи с развитием рыночных отношений в России, роль недвижимости в отношении граждан и юридических лиц значительно возросла.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием этих сегментов, несовершенной законодательной базой и низким уровнем инвестиционной активностифизических и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 гг., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и в настоящее время уже можно сказать о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, существенныйиз всех существующих товар, который нельзя похитить или потерять.
Недвижимость являет собой специфический объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения недвижимость отличаются от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что использование недвижимости затрагивает интересы других физических и юридических лиц, а также недвижимое имущество, по сравнению с другими вещами,в большинстве случаев обладает более высокой стоимостью. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости, законодательством установлены определенныеограничения по участию таких объектов в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы власти реализуют функции, связанные с контролем и регистрацией операций с недвижимостью для возможности защиты прав собственников и для обеспечения фискальной функции в отношении налогообложения данных объектов.
Недвижимое имущество обычноявляется сложными из-за того, чтосостоит из комплекса разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной», общем смысле этого слова, недвижимости, только земельный участок, если на нем нет зданий, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью, стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в комплекснедвижимого объекта, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.
Приобретение права собственности на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Например, перед регистрацией прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права собственности на него застройщиком, необходимо получение разрешения на строительство данного дома, соблюдение целого ряда противопожарных, эпидемиологических, санитарных, строительных и иных норм и правил.
После приобретения прав на недвижимость в установленном государством порядке, на собственника ложится обязанность по уплате налога на имущество (недвижимость).
Основу деления вещей на движимые и недвижимые, прежде всего,определяет право частной собственности на землю, так как недвижимые вещи, в первую очередь, характеризуются через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.
Объекты недвижимости также отличаются по своему происхождению: 
* созданные природой без участия человека;
* являющиеся результатом труда человека;
* объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Недвижимость обладает высокой экономической ценностью. Это обусловлено тем, что ее основное значение - это длительноепользование и она не исчезает в процессе использования. В основном, она обладает конструктивной сложностью, то есть представляет собой конструктивно сочлененный предмет, требующий больших затрат на поддержание его в рабочем состоянии. Также процесс передачи права собственности на недвижимость является достаточно сложным, это обусловливается не очень высоким уровенем ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.
Особенностью недвижимого имущества является возможность использовать это имущество только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов недвижимого имущества, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.




1.2. Виды недвижимости
Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами земельные участки также рассматриваются в качестве отдельного объекта недвижимости), что, в свою очередь, определяет ее высокую стоимость. Отдельно необходимо отметить, что Гражданский Кодекс, рассматривает участки недр и обособленные водные объекты как объекты недвижимости и ставит их на одно место с земельными участками, а такжеопределяет их как независимые от последних. Также однозначноможно сказать, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей не существуют и существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют свое назначение и следовательно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные для сноса.
Вместе с тем к объекта недвижимости в Российской Федерации относят и объекты, которые по своим свойствам являются движимыми. К таким объектам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).
Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своим свойствам является движимым) связано с тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует специального порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимых объектов.
Понятие и виды такого рода транспортных средств перечислены в соответствующих уставах и кодексах. Например, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания» (п. 1 ст. 7) и делит транспортные средства на такие как суда рыбопромыслового флота, маломерные суда, прогулочные суда, спортивные парусные суда, морские плавучие платформы.
Перечень недвижимых объектов в юридическом смысле не является исчерпывающим, так как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество («К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»).
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).
Следовательно, собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, дарения, мены, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, имеют право заключать договор обмена жилыми помещениями.
В соответствии со ст. 129 ГК все вещи можно разделить на:
1) объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
2) объекты гражданских прав с ограничением оборотоспособности, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.
3) земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
4) результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому. Однако права на такие результаты и средства, а также материальные носители, в которых выражены соответствующие результаты или средства, могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому в случаях и в порядке, которые установлены Гражданским Кодексом.
Также нужно отдельно сказать об объектах недвижимого имущества, которые вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 03.07.2016) "О недрах"(в редакции Федерального закона от 03.07.2016 г.) недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.
Также объектами исключительной собственности государства являютсялеса. Как следует из ст. 8 Лесного кодекса, лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.
Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. 
Также не подлежат продаже:
• земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, национальных и дендрологических парков, ботанических садов, памятников природы;
• земли оздоровительного и историко-культурного назначения;
• земли, предоставленные для ведения сельско-хозяйственных работ, использования и охраны недр;
• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; 
•  земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не приватизированное и не подлежащее приватизации, и объекты социально-культурной сферы.
Недвижимость, прочно связанная с землей, имеет такие признаки, как:
- стационарность или неподвижность, т.е. объект не может быть перемещен на другое место без нанесения ущерба, поскольку жестко связан с землей;
- объект существует в пространстве, т.е. материален и может рассматриваться в денежной или натурально-вещественной форме;
- долговечность – объекты недвижимости имеют наиболее длительный срок эксплуатации среди большинства объектов (за исключением некоторых изделий из металла и драгоценных камней);
- объекты недвижимости характеризуются частными признаками: полезность, уникальность, форма и площадь, качество поверхностного земляного слоя и пр.
Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут характеризоваться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Все зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей. Например, это может быть договор в отношении судов одного вида и типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.
Одним из не урегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком на котором расположен, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. К таким объектам можно отнестистатуи весом в несколько тонн, не связанные с фундаментом, или здания, установленные на поверхности земли на рельсах или блоках. Объекты недвижимости (например многоэтажные здания), построенные таким образом возможно перемещать и при этом им не будет причинен даже незначительный, не говоря уже о несоразмерном, ущерб.
Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. 
Следовательно, недвижимое имущество, обладающее определенными особенностями, можно разделить на такие разновидности как: 
1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 
2) лесной фонд; 
3) здания и сооружения; 
4) жилые здания и помещения; 
5) кондоминиумы; 
6) предприятия как имущественные комплексы; 
7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.


2. Договор купли-продажи недвижимого имущества
2.1. Понятие, признаки и особенности договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи имущества - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений - все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание § 7 гл. 30 ГК РФ. Для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования.
Другой важной особенностью договора продажи недвижимости является необходимость государственной регистрации перехода прав собственности. Здесь возникает вопрос о необходимости и возможности проведения регистрационных действий при расторжении такого договора. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор. Относительно договора продажи недвижимости, для которого ст. 550 ГК РФ установлена письменная форма его заключения, это правило означает, что и расторжение такого договора по соглашению сторон также должно совершаться в письменной форме.
Нормы о купле-продаже указаны во второй части Гражданского кодекса РФ. Общие положения о купле-продаже, установленные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостьи, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. 
Гражданский кодекса РФ регулирует следующие виды договоров купли-продажи недвижимости: 
1) договор купли-продажи недвижимости, 
2) договор купли-продажи предприятия.
Здесь можно исходить из правовой природы предприятия как недвижимого имущества, хотя более логичным было бы признать договор купли-продажи предприятия разновидностью договора купли-продажи недвижимости и определить нормы о продаже предприятия в параграф 7 главы 30 ГК РФ. Согласно норме, п. 2 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ к отношениям по продаже предприятия применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. 
Также согласно ст. 549 Гражданского Кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Особенностями такого договора купли-продажи недвижимости является:
1) Предметом договора продажи недвижимости выступает недвижимое имущество, предусмотренное ст. 130 Гражданского кодекса РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
2)  Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (в том числе объекты незавершенного строительства) и цена. Существенным условием договора продажи жилого дома является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При отсутствии таких условий, договор считается незаключенным.
3)    Форма договора продажи недвижимости должна быть оформлена письменно в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор купли-продажи недвижимости, за исключением жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. В противном случае договор считается ничтожным. При этом переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, после регистрации покупатель становиться собственником имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документ утрачивает силу с 1 января 2020 года в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ.).
4)  Передача объекта недвижимости должна быть отражена в акте приема-передачи недвижимого имущества или ином документе, подписанном обеими сторонами. До фактической передачи договор считается неисполненным. 
Особенностями купли-продажи предприятия является:
1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
2. К договору продажи предприятия должны быть приложены следующие документы:
* акт инвентаризации,
* бухгалтерский баланс,
* заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия (отчет об оценке объекта продажи),
* перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 561 Гражданского кодекса РФ).
3. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания акта приема-передачи обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Право собственности на предприятие переходит с момента государственной регистрации, в связи с чем момент перехода риска случайной гибели и права собственности не совпадают.
Одним из основных признаков договора купли-продажи недвижимости, как и любого иного имущества, является его возмездность. 
В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). 
Понятия возмездности и безвозмездности служат чаще всего единственным критерием для разграничения между собой смежных юридических категорий. Именно критерий возмездности (безвозмездности) дает возможность разграничивать куплю-продажу и договор дарения.
Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно иметь встречный, взаимный характер, что указанов определении возмездного договора. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным(п. 1 ст. 423 ГК РФ).
С экономической точки зрения функции денег в договоре купли-продажи выражаются в том, что они являются мерой стоимости товара и средством платежа.
В связи с этим купля-продажа недвижимого имущества, в силу своей природы, является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма (цена договора) не во всех случаях эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной рыночной стоимостью.
Как сделка, договор купли-продажи недвижимости,по своей сути, является согласованным волевым актом (соглашением) физических и (или) юридических лиц об условиях приема-передачи недвижимости одним лицом в собственность другого лица. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее является относительным правоотношением, порождающим личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленным на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.
Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорных обязательств является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения, являются права и обязанности продавца и покупателя. 
Между основными правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) также соответствует обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальном определении договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.
Из приведенного понятия договора купли-продажи следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности на имущество одним лицом другому лицу. При этом необходимо остановить внимание на том, что не всегда купля-продажа влечет переход права собственности на объект имущества. Речь идет о тех случаях, когда продавцом недвижимого имущества является юридическое лицо, не обладающее правом собственности на продаваемое имущество, а на стороне покупателя — субъект, который приобретает не имущество лишь право на данное имущество. Например, право хозяйственного ведения или оперативного управления, в порядке, установленном Гражданским Кодексом РФ, или иными законами и другими правовыми актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная между унитарными предприятиями, учредителем которых является один субъект, служит основанием перехода права хозяйственного ведения или оперативного управления между данными предприятиями.
Следовательно, купля-продажа недвижимости как обязательства — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму (цену).
В ходе реформирования российской экономики законодательство значительно расширило круг участников договора. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть:
1) государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ);
2) юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) 
3) физические лица.
Участие граждан в договорах купли-продажи объектов недвижимости определяется объемом их дееспособности, а вот юридические лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления деятельности, предусмотренной в учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих предприятий), или для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом (коммерческие организации). Покупатель, также как и продавец, может поручить покупку недвижимого имущества третьему лицу (поверенному или комиссионеру). 
Современное законодательство РФ не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.



2.2. Форма, элементы и порядок заключениядоговора купли - продажи недвижимого имущества
Формой договора называется способ выражения воли при его совершении. Изначально внешняя форма договора служила только доказательством и удостоверением соглашения. 
С развитием законодательства и усложнением правоотношений в обществе форма договора сталаважным условием действительности соглашения. Выделяют два основных вида договоров: 
1) письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение);
2) устную.
Общие положения о форме сделок применимы и к договору купли-продажи недвижимости, если законом не устанавливаются специальные правила.
Bce сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Но необходимо учесть то, что если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телеграфной, телетайпной, почтовой, телефонной, электронной или иной связи, дающей возможность достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости, для исключения его недействительности, должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют и не приобретают силы оферты или акцепта. В таких или аналогичных случаях каждая из сторон становится юридически более связанной друг с другом только лишь после проставления на договоре (одном документе) своей подписи.
Необходимость нотариальное удостоверение сделок возникает в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). До введения в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сохранялось в силе правило об обязательном нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков, жилых домов или части дома (находящихсяв городе или поселке городского типа), если хотя бы одной из сторон договора являлся гражданин (правила установленны законодательством до введения в действие части второй ГК РФ, ст. 7 ФЗ РФ от 26.01.96 № 15 «О введении в действие части второй ГК РФ»).
Гражданский кодекс РФ не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора купли-продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи недвижимости в такой (нотариальной) форме. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем указания на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие. Удостоверение договоров купли-продажи недвижимости производится по месту нахождения недвижимого имущества.
Договор является средством индивидуального регулирования правовых отношений между отдельными лицами. Стороны, заключающие договор, определяют рамки своего дальнейшего поведения. Руководствуя общими правилами, договор вступает в силу и становится обязательным для его сторон с момента заключения данного договора. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) .......................